Wohnungspolitik

Viele Kolleg*innen finden keine bezahlbare Wohnung in der Nähe ihres Arbeitsplatzes. Die Folge sind längere Wege zur Arbeit und Pendeln.

Worum geht es?

Wohnen ist ein Grundbedürfnis von Menschen. Seit Jahren spitzt sich die Krise auf dem Wohnungsmarkt weiter zu. 2023 waren über 600.000 Menschen wohnungslos. Über 7 Millionen Haushalte zahlten mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete. Geld, das an anderer Stelle fehlt. Immer mehr Arbeitnehmer*innen können sich das Wohnen in den Städten nicht leisten und müssen lange Pendelwege zur Arbeit auf sich nehmen. Firmen klagen über Fachkräftemangel. Ein zunehmender Grund für unbesetzt Stellen sind die hohen Wohnkosten vor Ort. Die Mobilität von Arbeitskräften nimmt ab, da selbst Normalverdiener*innen die Angebotsmieten in den Großstädten nicht bezahlen können. Der Gebäudebereich verursacht fast ein Drittel des jährlichen CO2-Ausstoßes. Klimaschutz, Flächenverbrauch, Verkehr, ein gesundes Wohnumfeld: Viele Zukunftsfragen müssen auch durch eine nachhaltige Wohnungspolitik gelöst werden. 

Warum beschäftigen wir uns mit Wohnungspolitik?

Die genannten Zukunftsfragen sind auch Fragen der Arbeitnehmer*innen. Konkret bedeutet die Wohnungskrise für uns Gewerkschaften: Erkämpfte Lohnsteigerungen gehen nicht selten für die Miete drauf; erkämpfte Arbeitszeitverkürzung müssen die Menschen im Stau oder überfüllten Zügen verbringen. Die erfolgreichen Tarifabschlüsse kommen bei den Menschen nur teilweise an. Deswegen fordern wir eine vorausschauende Boden- und Wohnungsbaupolitik sowie eine soziale Mietenpolitik: im Bund, in den Ländern und in den Kommunen.

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Wirtschafts-, Finanz- und Steuerpolitik

Wohnungsbaupolitik

Problem: Es werden zu wenige bezahlbare Wohnungen gebaut

Die Bundesregierung ist 2021 mit dem Versprechen angetreten, dass jährlich 400.000 Wohnungen gebaut werden, davon mindestens 100.000 Sozialwohnungen. Die Ziele sind richtig, werden aber auf absehbare Zeit nicht erreicht werden. 2022 wurden 295.000 Wohnungen fertig gestellt, die Prognosen für die kommende Jahre zeigen nach unten. Seit Längerem werden nur bis zu 25.000 Sozialwohngen jährlich gebaut, ein Vielfaches davon fällt jedes Jahr aus der Bindung. Von ehemals 3 Millionen waren 2022 nur noch etwas mehr als eine Million Sozialwohnungen übrig. Seit Jahren wird am Bedarf vorbei gebaut. Es entstehen große Luxuswohnungen in guten Lagen und Einfamilienhäuser in strukturschwachen Gebieten mit niedrigen Bodenpreisen. Bedarfsorientiert bauen vor allem öffentliche Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, deren Einfluss jedoch seit Jahrzehnten rückläufig ist.

Die Fehler der Vergangenheit: Deregulierung und Privatisierung

Das Mantra “privat vor Staat” hat im Wohnungsbereich desaströse Konsequenzen. 1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft. Die bis dato etwa 3,4 Millionen Wohnungen in den Beständen der gemeinnützig agierenden Unternehmen mussten in der Folge nicht mehr preisreduziert angeboten werden und werden heute teilweise an der Börse gehandelt. In den 1990er und 2000er Jahren wurden etwa eine Million Wohnungen privatisiert und viele Unternehmen haben ihre Werkswohnungen verkauft. Dadurch konnten Immobilienkonzerne wie Vonovia entstehen und groß werden. Diese Fehler sind nicht von heute auf morgen zu beheben.

Systemwechsel: Gemeinwohl statt Rendite

Vonovia hat im Jahr 2021 45 Prozent der Kaltmiete als Dividende ausgeschüttet. Ein Jahr später kündigte das größte Wohnungsunternehmen Deutschlands mit rund 550.000 Bestandswohnungen an, alle Neubauprojekte einzustellen. Gemeinwohlorientierte Unternehmen wie kommunale Wohnungsgesellschaften oder einige Genossenschaften finanzieren mit den Gewinnen aus Altbeständen Neubauprojekte und bauen auch in dem aktuell schwierigen Umfeld. Renditeorientierte Wohnungswirtschaft heißt: maximal hohe Mieten und Einsparungen bei Instandhaltung und Neubau. 

Die Fehler der Vergangenheit dürfen nicht wiederholt werden. Akteure, die ihre Wohnungsbestände nicht nach Renditeinteresse sondern am Gemeinwohl ausrichten, müssen gestärkt werden. Deswegen fordern wir die Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit und die Stärkung bzw. Neugründung öffentlicher Wohnungsunternehmen und Genossenschaften.

Unsere Forderungen

  1. Neue Wohngemeinnützigkeit (NWG) einführen
    Die Idee von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen ist simpel: Die Unternehmen bieten ihre Wohnungen dauerhaft zu günstigen Preisen an, verzichten auf hohe Renditen und investieren ihre Gewinne in die Sanierung und Erweiterung ihres Bestands. Dafür profitieren sie von Steuererleichterungen und Zuschüssen. 
  2. Öffentliche Wohnungsunternehmen stärken
    Wohnungsunternehmen im Eigentum von Ländern und Kommunen bieten in der Regel Wohnungen zu günstigen Preisen an und stellen Wohnungen für Gruppen zu Verfügung, die auf dem freien Markt kaum eine Chance haben. Oftmals fehlen den Kommunen die Mittel bestehende Unternehmen zu stärken oder ein kommunales Wohnungsunternehmen zu gründen. Wir setzen uns für einen aus Bundesmitteln gespeisten Fonds ein, der Beteiligungen an öffentlichen Wohnungsunternehmen erwirbt und so deren Eigenkapitalbasis stärkt. Zudem könnte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verstärkt Grundstücke aufkaufen und diese verbilligt an die Kommunen abgeben.
  3. Soziale Wohnraumförderung ausbauen
    Will die Politik ihr Ziel den Bau von 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr zu fördern erreichen, werden nach Berechnungen des Pestel-Instituts Mittel von ca. 13 Milliarden Euro benötigt. Wir fordern Bund und Länder auf, diese Gelder zu gleichen Teilen zur Verfügung zu stellen.

Bodenpolitik

Problem: steigende Baulandpreise und Flächenverbrauch

Der stagnierende Wohnungsbau wird in der aktuellen Debatte in erster Linie mit den schnell angestiegenen Zinsen und den hohen Baukosten erklärt. Doch in den Metropolen führen vor allem die hohen Bodenpreise dazu, dass die Bereitstellung preisgünstigen Wohnraums nur mit erheblicher Förderung möglich ist. Bundesweit sind die Baulandpreise von 2012 bis 2022 um 83 Prozent gestiegen. In den Metropolen Berlin sind die Preise um 270 Prozent, in Hamburg um 189 Prozent, in Köln um 165 Prozent, in Frankfurt um 178 Prozent, in Stuttgart um 136 Prozent und in München um 276 Prozent gestiegen - hier ist der Anstieg noch sehr viel drastischer. Zum Vergleich: Die Baupreise stiegen im gleichen Zeitraum um 60 Prozent. Gerade dort, wo neue Wohnungen gebraucht werden, ist das Bauland sehr teuer. Doch auf teurem Boden können keine bezahlbaren Wohnungen entstehen. 

Die Fehler der Vergangenheit: Deregulierung und Privatisierung

Durch die Privatisierung von Grund und Boden fehlen den Kommunen die Flächen, um bezahlbare Wohnungen und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur wie Schulen, Krankenhäuser oder Freizeiteinrichtungen bereitzustellen. Zudem nimmt die Spekulation mit Boden zu und die Preise steigen weiter. 

Unsere Forderungen

  1. Leistungslose Gewinne abschöpfen
    Die Gewinne aus Bodenwertsteigerungen werden weitgehend privatisiert. Dabei wird der Boden durch öffentliche Planungen und Aufwendungen wie den Bau von Straßen, Schulen oder Kultureinrichtungen wertvoller. Um diese Gewinne abzuschöpfen, fordern wir einen Planungswertausgleich, eine stärkere Besteuerung des Bodenwertzuwachses und eine Eindämmung von Share Deals
  2. Kommunale Handlungsfähigkeit erweitern und langfristig sichern
    Kommunen müssen wieder stärkere Kontrolle über Grund und Boden bekommen. Sie sollten Flächen strategisch aufkaufen und in kommunalen Bodenfonds verwalten und entwickeln. Zudem benötigen sie ein vereinfachtes, preislimitiertes Vorkaufsrecht. Es muss Schluss sein mit dem Verkauf öffentlicher Grundstücke zum Höchstpreis. Die Grundstücksvergabe soll nach dem besten Konzept und in der Regel durch Erbpacht erfolgen.
  3. Innenentwicklung vor Außenentwicklung
    Der Bau von Wohnraum auf der grünen Wiese bedeutet nicht nur Flächenversiegelung und Zersiedelung der Landschaft. Er führt in der Regel auch zu sehr hohen Erschließungskosten und zerstört Nacherholungsräume. In boomenden Städten können Neubauquartiere der richtige Weg sein. Doch die Schließung von Baulücken, Aufstockungen oder Umwandlung von Gewerbe zu Wohnraum sollten an erster Stelle stehen. Um diese Innenentwicklung gestalten zu können, müssen Baugebote gestärkt und ausgeweitet werden. Die Spekulation mit unbebautem Bauland muss unterbunden werden, wie es beispielsweise in Ulm schon lange der Fall ist.

Das Ulmer Modell

Bereits im 19. Jahrhundert begann die Stadt Ulm systematische Boden- und Baulandpolitik zu betreiben. Sie kauft landwirtschaftliche Flächen auf und besitzt heute etwa ein Drittel der Stadtfläche. Für eigene Vorhaben verfügt die Kommune also über ausreichend Ausgleichsflächen. Ein Bebauungsplan wird von der Stadt erst ins Verfahren gegeben, wenn alle neu beplanten Flächen im Besitz der Stadt sind. Dadurch werden Bodenwertsteigerungen durch Planungsverfahren der Stadt nicht privatisiert. Außerdem besteht die Stadt auf eine Rückkaufklausel, wenn sie unbebaute Grundstücke verkauft. So ist eine Spekulation mit Boden unmöglich. Durch die soziale Bodenpolitik der Kommune erfreut sich das Modell einer hohen Akzeptanz in der Region und wird über Parteigrenzen hinweg fortgeführt.

Mietenpolitik

Das Problem: Die Mieten sind zu hoch

In Berlin haben die Angebotsmieten laut Verband deutscher Pfandbriefmarken von 2018 bis 2023 um 50 Prozent angezogen und Wohnungen werden mit durchschnittlich 17,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete angeboten. Dieser Wert wird nur von München mit 22,25 Euro übertroffen. Doch nicht nur in den Metropolen, sondern auch in deren Umland, anderen Großstädten und Universitätsstädten steigen die Mieten weiter an. Vergleichsweise geringe Steigerungen unterliegen Bestandsmieten, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. 

Deutlich zugenommen haben Indexmietverträge, die Mieterhöhungen in Höhe der Inflation möglich machen und nicht durch die ortübliche Vergleichsmiete begrenzt sind. Laut Deutschem Mieterbund sind 2023 30 Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge mit einer Indexsteigerung versehen. Weitere Möglichkeiten die Grenzen des Mietspiegels auszuhebeln sind Vermietungen auf Zeit und von möblierten Wohnungen. Diese Angebote werden zu neuen Kostenfallen und werden vor allem in Metropolen immer häufiger angeboten.

Soziale Folgen

Immer mehr Haushalte sind durch ihre Mietkosten finanziell überbelastet. Ein Drittel aller Mieter*innen zahlt mehr als 30 Prozent des Einkommens für die Miete und gilt damit als finanziell überbelastet durch die Wohnkosten. 3,1 Millionen Haushalte müssen sogar mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Dadurch fehlt den Betroffenen oft das Geld, um notwendige Ausgaben zu tätigen. Die Miete wird bezahlt, an allen anderem muss gespart werden. 2022 fehlten 5,5 Millionen Menschen die finanziellen Mittel, um ihre Wohnung angemessen zu heizen. Aufgrund der gestiegenen Angebotsmieten scheuen viele Haushalte den Umzug, auch wenn die aktuelle Wohnung nicht zu ihren Lebensumständen passt. Familien mit 2 Kindern wohnen in einer 2-Zimmerwohnung, Ehepaare wohnen nach Auszug ihrer Kinder in einer 4-Zimmerwohnung, da der Umzug in eine kleinere Wohnung oft teurer ist. Jede dritte Familie in deutschen Großstädten wohnt in beengten Wohnverhältnissen, wie aus einer Untersuchung des IW Köln hervorgeht.

Wirtschaftliche Folgen

In vielen Berufszweigen kann man es sich kaum noch leisten einen Job in einer Großstadt anzunehmen, wenn nicht auch eine Wohnung gestellt wird. Die Mobilität der Beschäftigten nimmt ab. Inzwischen klagen auch immer mehr Unternehmen, sie fänden keine Fachkräfte oder Auszubildenden mehr, weil es keine bezahlbaren Mietwohnungen gibt. Problematisch sind die hohen Wohnkosten auch für die Binnennachfrage. Wenn ein Großteil des Einkommens für die Miete drauf geht, sparen die Menschen an Dienstleistungen und Konsumgütern.

Verdrängung und Segregation

Durch die starke Diskrepanz von Bestands- und Angebotsmieten bedeutet der Auszug von Mieter*innen für die Vermieter*innen in der Regel erhebliche Mehreinnahmen. Durch Modernisierungen, unzumutbare Baumaßnahmen, Eigenbedarfskündigungen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen werden Verdrängungsprozesse beschleunigt und ganze Stadtviertel verändern ihr Gesicht. Menschen mit geringen finanziellen Mitteln finden nur noch am Stadtrand oder in benachteiligten Wohnlagen, bspw. an Hauptverkehrsstraßen, eine Bleibe. Die meisten Städte haben keinen signifikanten eigenen über die Stadt verteilten Wohnungsbestand, um den Segregationsprozessen entgegenwirken zu können.

Unsere Forderungen

  1. Mietsteigerungen bremsen
    Aufgrund der steigenden Mieten und fehlenden bezahlbaren Wohnungen fordern wir und unsere Mitgliedsgewerkschaften einen 6-jährigen Mietenstopp. Diese Zeit muss für die Erweiterung des Angebots genutzt werden. Darüber hinaus muss die Mietpreisbremse entfristet und flächendeckend eingeführt werden. Wir fordern die Reaktivierung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der festlegt, dass Mieten, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, abgesenkt werden müssen. Zentral für all diese Maßnahmen sind valide und anerkannte Mietspiegel, deren Verbindlichkeit die Gesetzgeberin stärken muss.
  2. Verdrängungsprozesse stoppen
    Die Modernisierung von Gebäuden ist vor allem aus klimapolitischer Perspektive geboten. Wir fordern die Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter*innen von aktuell 8 auf 4 Prozent zu reduzieren und bei 1,5 Euro pro Quadratmeter in 6 Jahren zu kappen. Zudem müssen die Fördermittel für energetische Sanierungen aufgestockt und verstetigt werden. Eigenbedarfskündigungen müssen auf den engsten Familienkreis beschränkt und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen drastisch reduziert werden. Die Ausweitung von Milieuschutz- bzw. Erhaltungssatzungsgebieten und die Implementierung von Zweckentfremdungsverordnungen geben den Kommunen mehr Möglichkeiten in die Hand gegen Verdrängung vorzugehen und sollten ausgeweitet werden.

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Papiere und Downloads

Positionspapier: Für eine Gemeinwohlorientierte Smart City

Positionspapier

Position des Deutschen Gewerkschaftsbundes für eine Gemeinwohlorientierte Smart City

20. Dezember 2023

Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau in das Baugesetzbuch

Stellungnahme

Stellungnahme des Deutschen Gewerkschaftsbundes zum Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau. Der DGB lehnt den Entwurf ab, da in Form einer Generalklausel Planungsgrundsätze ausgehebelt werden können.

21. November 2023

Position Mietenstopp

Positionspapier

Der DGB und seine Mitgliedsgewerkschaften begrüßen es, wenn einzelne Landesregierungen oder die Bundesregierung die Mietsteigerungen weiter begrenzen, um Mieter/-innen eine Atempause zu verschaffen.

10. Februar 2021

Termine und Aktionen

#Mietenstopp Aktionstag

Aktionstag

15.06.2024 Samstag

Das Bündnis Mietenstopp ruft am 15. Juni 2024 zum bundesweiten #MietenstoppAktionstag auf. Gemeinsam wollen wir auf die immer weiter steigenden Mieten aufmerksam machen und in möglichst vielen Städten und Kommunen in ganz Deutschland den Mietenprotest auf die Straße tragen – vor die Rathäuser, Landtage, Immobilienfirmen und Luxusobjekte. Es kann und darf so nicht weitergehen!

10:00 Uhr

Deutschlandweit

DGB-Fachtagung "Klimawandel und Arbeitsschutz"

Tagung

16.07.2024 Dienstag

Welche Gefährdungen bringt der Klimawandel für die Beschäftigten? Welche betrieblichen Lösungen gibt es bereits und inwiefern sind diese auf andere Bereiche übertragbar? Über diese und andere Fragen diskutieren wir mit Vertreter*innen aus Gewerkschaften, Wissenschaft und Politik auf unserer Fachtagung.

11:00 - 16:30 Uhr

Ingeborg-Tönnesen-Saal, Hans-Böckler-Haus, Keithstraße 1, 10787 Berlin

Welttag für menschenwürdige Arbeit

07.10.2024 Montag

An diesem Tag, der erstmals am 7. Oktober 2008 begangen wurde, treten Gewerkschaften weltweit für menschenwürdige Arbeitsbedingungen ein. Die Preise explodieren und Arbeitnehmer*innen geraten in Armut, während wenige immer reicher werden. Wir fordern gerechte Löhne überall.

Aktuelles

Wichtige Neuerungen und Entwicklungen aus der Wohnungspolitik

DGB und Mieterbund warnen vor verschärfter Wohnungskrise

Halbzeitbilanz Ampel

Keine Einigung auf Eckpunkte zur Wohngemeinnützigkeit

DGB und Mieterbund kritisieren Blockadehaltung der FDP

Programm „Junges Wohnen“ – Azubis angemessen berücksichtigen

Gemeinsame Forderung von DGB, BDA und ZDH

In diesen Städten und Gemeinden gilt die 15-prozentige Kappungsgrenze

Mietrecht

DGB begrüßt neues Wohngeld-Gesetz – weitere Schutzmaßnahmen notwendig!

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